广州近30万住宅都有基准价

　　商铺卖出价1652万元纳税要2422万元？公寓成交价72.5万元缴22万元税？近日有关楼市交易计税“被高评”的消息见诸报道，地税计税的评估价到底是如何得出的？昨日，记者走访了广州市地税局，市地税局有关人员对焦点问题一一回应，揭开计税评价系统的“神秘面纱”。

　　近日本报报道了一宗读者报料案例，业主指位于站前路的商铺卖出价才1652万元，但今年递件交易时却被“高评”，光土地增值税就要2422万元。原来这次交易经过两年的诉讼，商铺业主方在2012年6月签约出售了一处二楼商铺交易，交易价是1.5万元/平方米，当年地税评估价为2.2万元/平方米，之后买卖双方经过诉讼，法院最终维持履行合同的决定，为此买方申请执行判决，在今年8月递件过户，地税机关的评估价为5.6万多元/平方米，业主方承担的土地增值税已经超过交易的实际价格。

　　为什么两次评估价存在较大差异？地税人员告诉记者，是因为两次核价的依据有差异。2012年评估系统非住宅功能尚未上线应用，那时候核价依据的是“阳光家缘”公布的二手房区域均价，因此核价比较低，而此次核价是根据评估系统精确到户。地税人员表示，如果当事人配合，入户实地调查以后，地税部门还会对评估价格进行二次复核。

　　地税当裁判又当运动员？

　　评估价来自独立第三方

　　有律师质疑，税务机关集评估和收税于一身，身兼运动员和裁判员角色，评估价高税费自然高。不过昨日广州市地税局税政一处王宇就表示，正是为了避免地税既当裁判员又当运动员，地税部门通过公开招标的政府采购方式委托了第三方评估公司对计税评估系统进行建立和维护，地税部门不干预评估机构的独立价格评估和价格复核工作。

　　评估价怎么来的？

　　每户商铺都有基准价

　　那么评估价是怎么来的？第三方评估公司北京仁达公司的评估师告诉记者，评估系统根据物业情况共分为住宅、小型商铺、大型商场超市、写字楼、车位、酒店宾馆、工业用房、加油站等八类，并通过市场调查搜集数据建立了门牌号体系。而每一栋住宅、每一户商铺、每一栋写字楼，都有一个基准价。王宇介绍，近30万栋住宅、100余万户商铺、4万多栋写字楼等类型物业，都有自己的基准价。

　　偏离实际成交价？

　　基准价动态调整

　　早在2012年就有中介质疑评估样本不够、分布不广。不过基准价已经覆盖全广州行政区域，而整个广州市在行政区的基础上还根据价格划定了片区，例如住宅划分了580个片区，商铺也细分到路段，在去年8月时已有上万个路段，而且在不断地增加。

　　基准价是动态的。北京仁达公司人员介绍，除了每半年一次的定期调整外，还有不定期调整。如在对阳光家缘、主流房地产网站、中介等数据的监测中，如果发现某个区域、某个楼盘房屋价格波动突破了预警值，也会进行调整。

　　事件回顾：

　　“豉油”贵过“鸡”

　　近日，记者接到站前路一宗1100平方米二楼商业交易的业主方报料，该商业大场于2012年6月签约出售，交易价是1.5万元/m2，递件完税时双方只报1万元/m2，但地税评估价为2.2万元/m2，之后双方分别提起诉讼，经过一审、二审，法院最终依然维持双方履行合同的决定，为此买方申请执行判决递件过户，今年8月地税评估价格居然飙升到5.6万多元/m2，按此评估价计算，业主方承担的土地增值税已超过该交易真实价格。

　　记者向此笔交易的买方进行求证，该公司人士证实该笔交易真实价格的确是1.5万元/m2，双方对交易价格无异议，却对税局先后两次差异巨大的评估价觉得“难以接受”，双方希望按照第一次的地税评估价2.2万元/m2进行完税过户，这笔发生在两年前的交易不应该适用最新的评估价，而且考虑到该商铺面积较大、目前空置以及位处二楼的事实，该商铺的市场价也不大可能到5.6万元/m2。为此，买方已于8月27日向地税部门提出存量房交易计税价格异议处理申请表，截至记者发稿时，买家尚未收到地税方面的回复。

　　本次“豉油比鸡贵”的交易涉及的商铺在站前路42号二楼，盈联多公司于1995年购买该商铺，面积1101.8平方米，购入成本9793498元(每平方米价发票6000元，装修收据3000元)。据代表盈联多公司的广东启源律师事务所律师邬德介绍，盈联多公司是香港某上市公司在深圳设立的子公司。

　　争议缘起：想省税费报低价被驳回

　　据业主方介绍，站前路42号二楼购入后一直用于出租，至出售前为止每月租金约为8万元，折合每平方米月租为79元左右。后来，该公司为处理资产，决定出售站前路42号。联鸿公司与盈联多公司于2012年6月7日签订《房屋买卖合同》，约定15000元/m2，总价1652多万元，各付各税，2012年7月31日前完成交易过户。当时在中介代理人“指点”下，为减轻税费，双方于7月14日签订一份用于办理网签的《存量房买卖合同》，该合同约定的总成交价为1000万元，7月17日双方及中介人员到房产交易中心办理网签。哪料，荔湾区地税评估出来的价格比双方的真实价格还要高，核定房屋计税价为22000元/m2。

　　据盈联多公司测算，盈联多公司按照双方合同约定15000元/m2计税，交易税费为310多万元；若按照税务部门核定22000元/m2计税，交易税费为近700万元，多交税费将近390万元。

　　缠讼两年：评估价翻倍税费贵过铺价

　　据盈联多公司代表律师邬德介绍，评估价从1.5万元/m2飙升到2.2万元/m2后，双方曾一度希望撤销交易，用拍卖的方式来解决过户问题，不过由于拍卖会产生5%的佣金，双方对增加的费用谈不拢，故此一直未能就税费争议找到解决方案。随后联鸿公司起诉要求盈联多履行合同并支付违约金，盈联多公司反诉联鸿公司希望解除合同。2012年底荔湾区人民法院一审判决公布，合同应继续履行且业主方需支付违约金，随后盈联多公司不服一审判决而提起上诉，今年5月法院公布二审判决结果，除了违约金计算方式有所改变外，维持一审判决。今年8月，联鸿公司向法院申请执行生效判决，单方办理房屋的过户手续，地税部门核定房屋计税价格为56839.59元/m2，完税的价款核定为6262多万元。据记者了解，本次交易所产生的税费最重一项是由业主承担的土地增值税，按土地增值税4级累进税率计算，增值额在200%以上，适用税率为60%。这样的话，本次交易应纳土地增值税就达2422万元，比交易价1652多万元还高。

　　邬德律师认为，本次交易若按照税务部门核定的价格完税，将导致盈联多公司及联鸿公司严重亏本进行房屋买卖。