环境税法、房地产税法将成为最近两年财税立法领域的“重头戏”。《第一财经日报》记者采访的专家普遍认为，四中全会精神会加速财税领域的立法。

　　十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出了财税体制改革的重大方针，并在党的文件中第一次明确提出“落实税收法定原则”，将“完善立法”放在财税体制改革总目标的首位。

　　财税体制改革的三大任务包括预算改革、税制改革以及中央和地方关系的改革。其中，在税制改革中，六个比较突出的改革任务是，营改增、消费税、资源税、环境税、房地产税和个人所得税。最近两年内最值得期待的应该是环境税法和房地产税法。

　　2013年11月底，环境税方案上报至国务院，随后被写入三中全会决议。该方案的核心内容是“费改税”，也就是将现行的针对重点污染物征收的排污费改为环境税。2014年4月通过的《环境保护法》也明确表示要“依照法律规定征收环境保护税的，不再征收排污费”。

　　今年7月财政部财政科学研究所原所长贾康在一次论坛上公开表示，环境税立法提案最快将于今年年底提交全国人大审议，预计2016年前难以出台。

　　“应加快房地产税立法并适时推进改革。”财政部部长楼继伟近日撰文指出，在保障基本居住需求的基础上，对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素，合理设置建设、交易、保有环节税负，促进房地产市场健康发展，使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。

　　专家指出，房地产税立法要做好“加法”也要做好“减法”。不要增加老百姓解决基本保障居住条件的税负，注意解决好过去购房已交纳70年土地产权费的遗留问题，减轻纳税人负担。

　　贾康在前述论坛上透露，截至今年7月，房地产税立法还没有列入全国人大立法工作的计划，年内也不会有任何动作。他预计，最理想的情况是到2015年有一个初步的文本，到2016年可能有动作。

　　此外，财税配套改革中资源税的改革也是一项重头戏，随着近日资源税从价计征改革覆盖到煤炭行业，有财政部人士表示，“资源税的税制还没有完全稳定下来，在初步稳定之后，会考虑研究制定资源税法。”

　　楼市“金九银十”步入尾声，随着信贷“开闸”、公积金门槛降低等一系列“救市”信号的释出，楼市也出现了微妙变化。数据显示，10月份以来，楼市成交量都有一定程度的回升，但整体未现大幅波动。对此，有业内分析认为，房贷新政为楼市注入一剂“强心针”，起到短期的促进作用，但由于目前楼市仍然处在去库存的阶段，预计未来市场还是会以“跑量”为主，短期内房价反弹的可能性极小。

　　【房企动态】45家房企负债逾8600亿元 平均资产负债率达75%

　　传统购房季遇上房贷新政：“金九”未现 “银十”回暖

　　楼市传统的“金九”正在褪色。最新官方数据显示，9月份中国70个大中城市新建商品住宅环比均价已连续第五个月下跌，跌幅为1.02％。70个城市中，除了厦门持平，其余69城全线下跌。同比来看，70城房价均值出现今年以来的首次负增长，较去年同期下降1.2％。

　　此外，据统计局数据显示，1-9月，全国住宅新开工面积同比下降9.3％。同期，其他相关指标也均在下滑，其中，商品房销售面积同比下降8.6％，商品房销售额下降8.9％。

　　尽管9月数据不温不火，到了10月份，楼市颓势被扭转。中国经济网记者注意到，10月份以来，受央行“9.30”房贷新政、地方政府楼市刺激政策、三部门下发公积金贷款新政等一系列利好因素影响，全国楼市一改持续多月的低迷局面，成交量逐渐回升。

　　另据业内人士分析，政策利好下必将刺激楼市销量的增长，而长期被限制的首改客户、投资型客户及奢侈消费客户将再次得到释放，市场活跃度必将加大。开发商方面，资金链紧张的局面将有望得到缓解，一线销售促使库存压力趋缓，也将促成土地市场再次活跃。

　　据中国经济网记者了解，从9月开始，包括万科远洋等房企已经连续多次出手拿地。从目前市场趋势看，尽管土地市场依然将低位运行，但抄底的企业也有所增加。10月以来，20大标杆房企中，万科、保利、首开分别拿地。房地产土地市场似乎等到了复苏的曙光。

　　市场回暖房价是否普涨？ 业内：可能性很小 调整仍未见底

　　市场回暖，是否就意味着房价普涨？专家认为可能性非常小。这主要是因为市场库存量仍在增长，市场供大于求的状况仍在延续，且形势更加严峻。

　　中国经济网记者注意到一组数据：9月末，全国商品房待售面积57148万平方米，同比增长28％，再创历史新高。《9月份新建商品住宅库存报告》指出，截至9月底，全国35个重点城市的新建商品住宅库存总量环比增长4％，同比增长23.8％，库存呈飙升态势，并创近5年新高。

　　由此可见，在严峻的市场形势中，今年四季度的舍价放量，将成为房企的当务之急。有房企人士表示，2015年的市场应该还是会以“跑量”为主，价格不会出现太大变化。无独有偶，在大部分业内专家看来，房价调整似乎仍未见底。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖在接受每日经济新闻采访时表示，未来一段时间一线城市房价的表现将是企稳为主，市场供需均衡的二、三线城市，楼市价格也将逐步止跌企稳，但库存量较大的城市，房价稳中有降依然是大趋势。

　　链家地产市场研究部张旭表示，随着各方预期逐渐向好，购房者入市积极性上升，未来各线城市房价降幅或逐步收窄。但由于各地央行政策细则尚未完全落地，购房者观望情绪并未显著消除，短期内房价出现反弹的可能性极小。

　　全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受媒体采访时预测道：“目前看来，房地产市场还在下行，只不过下行速度放缓。今年年底到明年年初，市场会见底，但市场真正好转可能要等到明年下半年。”

　　此外，业内人士还预期，未来政策仍有松动空间。交行金融研究中心研究员夏丹就表示，下一步政策放松可能在调整住房交易税费上做文章，特别是二手房营业税和个税方面可能做出调整。

　　今年前三季度，45家上市房企负债合计增加了1082.87亿元；不过总资产增加了1461.23亿元

　　截至10月27日，沪深两市共计45家上市房企公布了第三季度业绩报告。据Wind资讯统计数据显示，今年前三季度，45家上市房企负债合计为8603.25亿元，合计增加1082.87亿元，同比增长幅度达14.4%。

　　不过，这45家上市房企的资产总计为11537.79亿元，增加了1461.23亿元，同比增长幅度达14.5%，与负债增长水平保持一致。

　　值得一提的是，根据Wind资讯统计数据计算，2014年前三季度，这45家上市房企的平均负债率为74.56%，与去年同期其平均资产负债率约74.63%持平。

　　多家房企负债超百亿元

　　根据Wind资讯统计数据显示，在这45家上市房企中，超过百亿元负债的房企总计为12家，其中，万科和招商地产负债合计超过1000亿元，分别为4137.91亿元、1046.76亿元。

　　不过，从资产负债率的情况来看，万科为79.6%，招商地产为72.2%，而多家中小房企资产负债率都超过了80%的红线。

　　对此，10月26日晚间，万科在其发布的第三季度报告中表示，公司继续坚持现金为王的策略，财务、资金状况都保持在良好状态。截至2014年9月30日，公司持有货币资金人民币487.4亿元，较年初增加人民币43.8亿元。而剔除预收账款后，公司其它负债占总资产的比例为41.3%，公司的净负债率为26.2%，较年初下降4.4%，继续保持在行业较低水平。

　　对此，有业内人士向记者直言，今年不少房企缩减了开工面积、有计划地减少了拿地金额，在扩张步伐上整体有所收缩，所以部分房企负债水平保持与去年同期持平。不过，这并不意味着房企资金压力会有所降低，相反，今年房价下降趋势明显，多数房企牺牲利润仍无法换来预期的成交量，完成销售目标的压力非常大。

　　此外，该人士还向记者透露，个别企业为了偿还近期到期的贷款，房企高层甚至要自掏腰包为其企业输血，却仍无法填补债务缺口。

　　为缓解资金压力出售资产

　　实际上，据记者了解，为了缓解资金压力，今年以来，多家房地产企业选择出售旗下项目公司股权来增加公司现金收入。

　　10月22日晚间，卓尔发展5.86亿元出售两个附属公司股权；9月底，美好置业因资金紧张出售旧改项目获得38亿元；此外，此前备受关注的南京下关区巨无霸地块也正在被分割出让；而10月17日，知名房企金地商置以1.73亿美元出售了西安、沈阳两住宅项目。

　　金地商置表示，拟定于完成出售事项后，估计从第一卖方及第二卖方收到约13.1亿港元的出售事项所得款项净额（扣除有关成本及税项后）将用于偿还第一卖方及第二卖方合共约2.2亿港元的未偿还债务。

　　当然，这仅是冰山一角。实际上，今年以来，房地产领域的并购案同比大增，而且多宗交易额度都比较大。

　　更为值得注意的是，个别房企甚至面临破产危机。以曾经的百强房企光耀地产为例，自今年6月份陷入破产危机后，该公司掌舵人郭耀名借贷的部分民间资金至今未还，甚至牵连到光耀地产控股公司*ST新都，目前*ST新都以担保人身份已经被法院划拨一部分钱偿还债务，甚至有可能为光耀地产背负还债黑锅。

　　对此，有业内人士向记者表示，在行业调整期内，以往扩张激进、拿地成本较高且本身融资渠道狭窄的中小房企抗压能力较弱，一旦项目销售不畅，难以回收现金，无论是还债额度还是资金成本都是其巨大压力，而割肉甩卖旗下项目公司股权是其纾解资金压力的有力举措，这无疑将导致房地产行业并购案快速增加，也是行业加速洗牌的现象。

　　不过，经过一番并购调整之后，房地产行业集中度将越来越高，强者恒强的趋势将更加明显，而中小企业的生存环境则备受考验。