近年来，随着经济发展的进一步深化和城市化进程的加快，长沙市岳麓区作为国家级湘江新区的核心区，依托突出的文化、生态和区位交通优势，商品房成交量节节攀升，房地产行业发展迅猛，成为岳麓地税的重要税源。2016年，房地产行业税收入库24亿，占全年税收总量的54.54%。而随着全面“营改增”政策的施行，房地产行业税收管理面临新的挑战。长沙市岳麓区地税局主动探索“三互”管理模式，力破房地产行业征管瓶颈，实现了组织收入和征管质效新提升。

　　房地产行业征管现状

　　一是控税手段缺失。全面“营改增”后，地税部门失去了“以票控税”的强力征管手段，对房地产企业纳税人的征管信息获得取决于纳税人自行提供的纳税申报表和财务报表，难以对项目进展、税款缴纳等情况进行有效的源头控管，漏征漏管风险较大。而由于部分房地产企业依法纳税意识不强，零申报、申报不实甚至不申报等现象也时有发生，致使税款滞后或流失。

　　二是部门配合缺位。控税手段的缺失致使地税部门迫切需要国税、财政、国土、住建等多部门配合，提供房地产开发相关基础信息，准确把握项目购进、筹建、销售等各环节税源信息。但在实际工作中，由于涉及的部门多，缺乏统一的激励约束机制，部门间的合作只处于相互约定和协商状态，难以形成综合治税合力。在岳麓区综合治税平台建设上，各部门数据更新滞后、数据分散脱节、缺少整合加工，直接影响地税部门涉税信息获取，不能实现有效的信息共享，也就无法实现对房地产行业的源泉控制。

　　三是征管力量缺乏。房地产行业会计核算复杂、涉及税种较多、征管难度较大，而目前征管一线税收管理人员较少，综合行业知识缺乏，管理无法延伸，致使房地产行业税收存在较多的征管漏洞。此外，由于现行的“金三”管理系统存在功能缺陷，国、地税房地产行业数据管理模块不对应，无法实现管理数据同步交换，致使国、地税数据比对的风险评估形同虚设。

　　岳麓区局加强房地产行业税收管理的探索和思考

　　一是征管互助，应收尽收促入库。通过优化房地产行业税收征管流程，依托“一窗一人办税”服务模式，确保地税附加税费同步征收到位。合理调整机构，对房地产行业进行专业化管理，强化国、地合作，组建岳麓区国、地税“房地产行业税收管理专家团队”，建立常态化联合辅导机制，开展房地产行业专题培训共10期，培训人数近2000人，不断提高房地产企业财务管理水平。将房地产行业征管重心转移到土地增值税管理上，抓好土地增值税日常预缴和清算审核工作。切实推行税收管理员片区责任制，依托街镇协税力量，对本区域内房地产行业进行全面摸底调查，详细掌握房地产项目基本情况，杜绝管理“真空”，做到底清户明。加大大数据治税管理力度，联合区财政、国税，开发房地产行业税务管理软件，设立基础数据、预警和风险推送等三大功能区，整合三方涉税信息，实现数据有效监控，弥补“金三”系统不足，切实解决数据交换不同步、信息掌握不对称的问题，实现税款应收尽收。

　　二是机制互融，齐抓共管聚合力。健全协税护税控管网络，依托“政府领导、税务主管、部门配合、社会参与、信息支撑”的综合治税机制，召开房地产税收管理联席会议4次，有效形成综合治税合力。加强与国税、房管、国土、规划、住建等多部门的合作，定期收集房地产企业开发用地情况、房地产项目及建设单位基本信息、商品房网上签约及备案等信息，着力突破征纳双方信息不对称的管理瓶颈，实现齐抓共管、资源共享。积极争取政府支持，将各部门综合治税工作纳入岳麓区政府绩效管理考核，要求各部门通过岳麓区综合治税平台及时上传房地产项目相关信息。通过有效的激励制约手段，增强各部门协税护税意识，实现对房地产行业的源泉控管。

　　三是比对互动，查漏补缺防风险。结合税源结构特点，区局积极开展“营改增”后房地产行业专题税收分析，牢牢把握组织收入主动权。通过每季开展国税增值税入库与地税附加税费情况的比对分析，梳理房地产行业管理中的关键环节和薄弱环节的风险点，制作岳麓区局房地产行业税收征管风险点提示，做好风险预警工作。充分利用综合治税信息，建立有岳麓区局特色的房地产行业税收风险管理模型，并及时推送税源管理部门。对重点房地产项目开展国地税联合调查评估，实行统一安排、集中检查的互助模式，切实开展风险应对工作。加强实地巡查，建立完善房地产项目分户台账，及时调整相关数据，做到动态管理、全程跟踪，有效堵塞房地产行业税收征管漏洞。2017年1-5月共完成风险应对任务39次，查补税款1407万，滞纳金228万。

　　（作者系长沙市岳麓区地税局局长杨军）