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以上海、重庆为代表的房产税试点征收，本质上是传统房地产调控导向的政策内容，但不管从控制房价上看，还是从开辟地方政府新财源上看，房产税试点征收工作的绩效难言乐观。而各界对此争论的焦点不仅在试点征收的绩效上，更在于法理上是否正当、能否解决本源问题。
从国际上看，房产税是一种财产税，准确地讲是财产税中的不动产税类，本质上是为政府公共服务的供给提供融资的工具。一般而言，因享用城市公共服务而对城市居民收费，很难做到“享用多少、收费多少”的量化公平，而土地溢价幅度与附着于其上的公共服务水平及其变化程度则密切相关。因此，征收房产税就成为地方政府公共服务融资和维护的基本手段。但是由于我国城市土地为国家所有，而农村土地又存在严格的利用管制，我国居民并不拥有产权不动产，再考虑到我国地方政府不具有金融信用。因此，在城市化初期，我国模仿西方“财产税+市政债”的城市公共服务设施的融资模式就不具备法理上的基础。
在我国快速城市化时期，对城市政府公共服务设施的需求在短期内突然被放大，民间投资供给能力不足。于是利用政府信用和国有土地一级市场垄断，找到了一条为城市公共服务设施投资的资金获取路径。具体来说，地方政府通过市场化出让国有土地使用权，获得了巨额的土地出让收入和相关房地产税收，再通过土地抵押贷款，获得了城市公共服务设施的投资资金。另外，政府建设公共服务设施，支持工商业发展、招商引资，树立中国制造竞争力和增加工商企业税收，也属于公共服务设施投资资金的来源。上述这些就是我国现有房地产税收体系的核心内容（土地财政+房地产税费）和最大特点。因此，购买了国有土地上的不动产，就相当于免费享用未来一定年限政府提供的公共服务。我国的土地价格包括两部分，一部分是城市基础设施建设成本，另外一部分就是未来公共服务设施建成后的服务成本。因此，对现有的存量房地产征税，就存在重复征税的嫌疑，在法理上是行不通的，这也是业界质疑房产税试点征收的根本原因。
随着城市化从快速推进向平稳转变，需要一次性供给、长久使用的城市公共服务设施基本上已建成，而城市房地产也将进入存量时代，即以存量土地优化利用来重构房地产业态在空间上的分布，城市更新和拆迁改造就属于此类。此时，尽管城市人口还将增加，但城市外围“摊大饼”式的扩张将放缓或停止，城市用地将转向“存量调整、集约节约”来获取，如工业用地向居住功能转变、居住区与工商区的分区、城市中心区容积率的提升等。在这一阶段，不管从可行性（新增土地供给）上，还是从必要性（新增大型基础设施融资需求）上，土地作为公共服务融资工具的地位下降了。
同时，由于城市人口继续增加，产业结构的升级优化、存量房地产的优化利用，城市现有的公共服务体系越来越完善、服务的质量和效率也将越来越高，单位土地上的价值也将会继续趋于上升，即不动产的价格会上升。另外，这一阶段以后，城市居民普遍都拥有了不动产，而且很大一部分存量物业已经结束免费享受公共服务的使用期限，这就具备了征收房产税的物质基础。与此同时，现有的房地产税收体系也到了需要改善、解决问题的时候，特别是地方政府债务风险的化解，需要新的财政收入来源填补。同时，从这一阶段开始，我国经济增长也进入中高速阶段，过去“民生支持发展”也要向“发展保障民生”转变，传统经济增长模式下的财政收入将减少，也应该为开辟地方政府财政收入的新来源制定预案，也就是如何向以房产税为主的财产税制转变。
因此，从政府职能转变和整个财税体制改革的角度看，房地产税制的设计是一项系统工程，既包括制度性框架的搭建，也包括现有房地产行业税收制度的完善。前者包括现有房地产税制（土地融资模式、房地产相关税费）的作用绩效和风险评价；现有房地产税制过渡期的财政风险（财政收入空窗）评估；现有房地产税制向以房产税为主的财产税制转变的预案设计，如缩短出让年期（与到期不动产房产税的征收并轨）、完全的产权出让探索，即不再规定70年或40、50年的产权，而是拥有永久性产权；对成熟型城市试点房产税取代现有房地产税制的改革设计；后者则包括房地产行业综合税负评价，各环节税种的梳理和减并（降低交易环节税负），持有环节税收种类的合并和综合税率制定，土地增值税的改革和完善等等。
来源：中证网
作者：李宇嘉
编辑：胡芙